[Kailon]

Все нормально работает. Используйте стандартный модуль для работы с регулярными выражениями.

Код:

uses
RegularExpressions;
...

procedure TForm1.Button1Click(Sender: TObject);
var
 RegEx: TRegEx;
 M: TMatchCollection;
 RegStr: String;
 I: LongInt;
begin
  RegStr := '<div title=".*">|<a title=".*" href';
  RegEx := TRegEx.Create(RegStr);
  if RegEx.IsMatch(Memo1.Text)then
    begin
      Memo2.Clear;
      M:=RegEx.Matches(Memo1.Text, RegStr, [roMultiLine, roIgnoreCase]);
      for I := 0 to M.Count - 1 do
        Memo2.Lines.Add(M.Item[i].Value);
    end;
end;